A ação revisional de aluguel é tratada pelos artigos 68 a 70 da Lei Federal 8.245/91.Nos casos em que existe uma situação econômica que se revela injusta nas locações a ação revisional de aluguel entra como ajuste dessa situação. A frequência dessa ação é maior nos períodos de instabilidade econômica, acontece na vigência da locação, o valor do aluguel tornar-se vantajoso demais para o locador, e injusto para o locatário. Existe também o processo contrário. E estas situações espelham um aluguel que está fora da realidade de mercado, considerando-se preços praticados no momento, características do imóvel locado, entre outros fatores.Para corrigir esta desproporção entre o aluguel vigente e o aluguel que seria justo, é que o legislador fez prever no ordenamento jurídico a ação revisional de aluguel, que, como o próprio nome diz, tem a finalidade de que o Poder Judiciário reveja e fixe novo valor para o prazo restante da locação. Dois requisitos são essenciais à propositura de uma ação revisional de aluguel:
O primeiro, é que o aluguel esteja fora da realidade mercado, num preço muito inferior ou superior ao que realmente vale. E o segundo, diz respeito à necessidade de que o contrato de locação (ou último reajuste de aluguel na vigência do contrato) tenha ocorrido há mais de três anos. É o que diz o artigo 19 da Lei Federal 8.245/91.
Distribuída a ação revisional de aluguel, aquele que a propõe deve indicar qual o valor do aluguel que pretende seja fixado.Isto feito, será designada uma audiência de tentativa de conciliação, na qual as partes tentarão compor acerca do aluguel justo. E, não havendo acordo, o réu do processo deve apresentar defesa, justificando por quais razões os aluguéis não devem ser modificados.
Sobre a defesa do réu, manifestará o autor do processo, e o juiz designará uma segunda audiência, para instrução, na qual serão ouvidas testemunhas.
Ao designar esta segunda audiência, o juiz poderá fixar um aluguel provisório, para ser pago no decorrer da ação. E esta decisão sobre o aluguel provisório deve ser embasada nos elementos fornecidos pelo autor, que não pode exceder a oitenta por cento do pedido. Todavia, se o réu não concordar com o aluguel provisório fixado, poderá fornecer seus elementos e, argumentando, pedir a revisão dele.
Depois de todo este processo se ainda sim, ocorrer discordância acerca do valor, e com provas controversas nos autos, o juiz deverá valer-se dos conhecimentos técnicos de um perito, que será designado e confeccionará laudo, concluindo acerca do valor ideal para o prédio locado. Apresentado o laudo pericial, cada parte poderá concordar com ele, ou rebatê-lo. Finalmente, após as considerações finais, o juiz irá proferir uma sentença, revendo ou não o valor do aluguel. Com a revisão deferida, deverá fixar o novo valor, que terá vigência retroativa, a partir do momento que o réu foi citado para se defender no processo.
Da sentença judicial revisional ou não, a parte inconformada poderá recorrer para o Tribunal de segunda instância. Enfim, é uma ação que visa findar a injustiça acerca de um aluguel que, ao contrário da época da contratação, já não se equipara à realidade do mercado imobiliário. Esse é o papel da Justiça, ou seja, impor uma relação equilibrada entre as partes numa transação.
Portanto, havendo disparidade entre o valor do aluguel vigente, e o valor que seria justo para o imóvel, preenchidos os requisitos legais acima mencionados, tanto locador, como locatário, podem pedir, através de ação patrocinada por advogado, a revisão judicial do aluguel.
Como visto, a ação revisional de aluguéis pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário, conforme o interesse seja o de majorar ou reduzir o valor do aluguel, desde que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, a fim de adequá-lo ao valor de mercado.
É possível, desde que comprovado que o aluguel está abaixo ou acima do preço de mercado, o que deverá ser feito mediante exibição, pelo autor da ação, de prova técnica idônea (ex. laudos de avaliação de imobiliárias locais), requerer que o juiz, no início da ação judicial, arbitre o aluguel provisório que deverá ser pago pelo locatário no curso do processo, até que seja apurado o valor definitivo do aluguel, de mercado, do locativo. A Lei nº 8.245/91 estabelece que se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, “o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente” ( art. 68, II).A ação poderá abranger locações residenciais e não residenciais, sendo a prova exclusivamente documental e técnica, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.”