O que é ação de despejo?
De modo genérico, ação de despejo é a forma que o locador tem para tirar o locatário de seu imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses que falaremos neste texto.A ação de despejo é disciplinada pela lei do inquilinato, que determina suas regras nos artigos 59 a 65.
O que causa um processo de despejo?
O motivo mais comum de despejo é a falta de pagamento do aluguel. No entanto, há diversos outros motivos que podem ocasionar um processo como esse. Vejamos alguns deles:
Rescisão por acordo entre as partes
A locação pode ser desfeita se houver acordo entre as partes para a rescisão contratual, que deverá ser registrada por escrito, com a assinatura do locador, locatário e de duas testemunhas.Nesse sentido, o prazo para o fim da locação será de seis meses contados a partir da assinatura do instrumento, se não houver sido acordado outro prazo. No entanto, se o locatário se arrepender e não quiser mais o encerramento da locação, o locador pode exigir o despejo do inquilino.
Extinção do contrato de trabalho
De acordo com o artigo 47, inciso II, da lei do inquilinato, quando o contrato de locação for celebrado devido a vínculo empregatício, o imóvel pode ser retomado de forma imediata se houver a extinção do contrato de trabalho.
É o mesmo raciocínio usado quando uma empresa cede outros itens ao empregado, como carro e notebook, que também devem ser devolvidos se a relação de emprego for finalizada.
Utilização do imóvel pelo proprietário
Segundo o artigo 47, inciso III, da lei do inquilinato, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, do seu cônjuge ou companheiro, ou para a residência de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio.
Fim do prazo da locação para temporada
Se, com o fim do prazo da locação para temporada, o locatário se negar a sair do imóvel, a ação de despejo deve ser proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.
Morte do locatário
Se o locatário vier a falecer e não deixar sucessor legítimo para assumir a locação, o proprietário pode pedir o despejo. Quanto a isso, entende-se por sucessor legítimo o disposto no artigo 11, inciso I, da lei do inquilinato:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.
Permanência do sublocatário
Se o contrato de locação terminar e o sublocatário se negar a sair do imóvel, o proprietário pode fazer uso do processo de despejo.
Reparações urgentes no imóvel
O despejo também é previsto caso o imóvel necessitar de reparações urgentes, que não possam ser feitas com o locatário morando no local — ou, se puderem, mas este se recusar a consenti-las.
Troca de fiador ou da garantia
Para proteger o locador em situações de inadimplência, pode ser exigido do inquilino a apresentação de uma das seguintes garantias:
seguro fiança locatícia;caução, que pode ser bens móveis e imóveis. Caso seja em dinheiro,não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel;fiador;cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. No entanto, todos estão sujeitos a imprevistos e, de forma prudente, o artigo 40 da lei 8245/91 estabeleceu algumas hipóteses, como a morte ou mudança de residência do fiador ou a prorrogação da locação por tempo indeterminado quando a fiança for ajustada por prazo certo, que autorizam o locador a exigir a alteração do fiador ou da garantia apresentada.Assim, deverá o inquilino ser notificado por escrito e se não realizar a alteração dentro do prazo de trinta dias, a locação pode ser desfeita.
Falta de pagamento
Se o locatário deixar de pagar o aluguel ou outras taxas devidas — por exemplo, o condomínio — também é possível exigir seu despejo. Nessa hipótese, a Lei 12.112/09 modificou alguns pontos da Lei 8.245/91. Desde 2010, o locador pode pedir ao juiz uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias.
Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão de requerimento do autor antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.
3. Quanto tempo devo esperar antes de ingressar com uma ação de despejo?
No caso de despejo por falta de pagamento, por exemplo, basta um dia de atraso para o locatário ser considerado inadimplente, permitindo a rescisão contratual.
No entanto, para cada tipo de contrato de locação existe uma regra. O mais prudente é procurar um advogado de confiança, para que ele possa analisar a melhor forma de agir.
4. O que o locatário pode fazer para evitar ser despejado?
Por fim, ao ser citado no processo de despejo — ou seja, ao tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo —, o inquilino tem as seguintes opções:
Apresentar defesa
Caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não sejam verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de quinze dias, juntando os comprovantes que tiver.
Emendar a mora
Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de quinze dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger:
aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio;multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;juros de mora;custas do processo e os honorários do advogado do locador.
Ainda assim, o inquilino só poderá fazer uso desse direito uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.