O arrendamento é uma relação clara, que se assemelha ao aluguel de um imóvel, à locação de um automóvel, e por meio da qual uma parte cede à outra o uso de determinado bem, móvel ou imóvel, sob determinadas condições de tempo, utilização, manutenção e remuneração. No ambiente institucional brasileiro, o arrendamento de propriedades rurais é menos utilizado e conhecido do que em outros países, notadamente na Asia e mesmo nos EUA. Em termos formais, o arrendamento rural é assim definido no Decreto n. 59.566/66, que regula a matéria.
Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei (art. 3° do Decreto n. 59.566/66).
Sujeitos
Os contratantes, ou sujeitos do arrendamento, são o arrendador (ou arrendante) e o arrendatário.
Denomina-se arrendador:
[... ] a pessoa física ou jurídica, proprietária ou não de imóvel rural, ou de partes ou parte dele — e do qual tenha sua livre disposição e administração — que cede por contrato de arrendamento rural a outrem, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do mesmo imóvel, com ou sem benfeitorias, para nele ser exercida atividade agrária, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais estabelecidos pela lei (SODERO, 1968, F. P., Enc. Saraiva do Direito, p. 47). O arrendatário é: [... ] a pessoa física ou jurídica, ou chefe de família, representando o conjunto familiar, que recebe, no contrato agrário de arrendamento, imóvel rural, parte ou partes dele, com ou sem benfeitorias, por tempo determinado ou não, da outra parte denominada arrendante ou arrendador, com o fim de, nesse imóvel, exercer atividade agrária, mediante o pagamento de um aluguel ou renda, observados os limites percentuais estabelecidos na lei (SODERO, F. P., Enc. Saraiva do Direito, 1968, p. 103).
Pelos dispositivos legais pertinentes, a pessoa que cede o imóvel rural não necessariamente é o proprietário. Pode ser até mesmo o arrendatário, se tiver a livre disposição e administração do bem e autorização para contratar o subarrendamento. Alude-se a arrendatário não somente a pessoa física, mas também a categoria de pessoa jurídica, como no caso das usinas de açúcar (HIRONAKA, 1990).
Objeto
O objeto do contrato de arrendamento é o uso e o gozo do imóvel rural.
Visto que a propriedade da terra apresenta uma função social, o destino dado a esta deve ser para atender tal princípio, ou seja, desenvolver atividade agrária de forma eficiente e em consonância com o bem-estar social. Se a finalidade do arrendamento for a exploração de produtos agrícolas proibidos pela lei, por exemplo o plantio da maconha, o contrato será ilícito e sem validade jurídica.
O contrato de arrendamento deverá indicar seu objeto de maneira determinável, ou seja, por meio da identificação e descrição do imóvel, tipo de atividade agrária desenvolvida é possível saber a destinação do imóvel rural
Preço
O principal objetivo de fixar um valor-limite seria impor um efetivo controle do Poder Público sobre o preço do arrendamento a fim de salvaguardar o economicamente frágil da especulação do proprietário, que nem sempre cultiva, mas explora, demasiadamente, o arrendatário. Este assume todo o ônus dos riscos da produção.O art. 95 do Estatuto da Terra e o art. 17 do Decreto n. 59.566 preveem o valor-limite de remuneração do arrendamento. O preço do arrendamento não poderá ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel, já levando em consideração as benfeitorias incluídas na composição do contrato. Exceto nos casos de arrendamento parcial, em que o objeto do contrato for o uso e o gozo de área especialmente escolhida para exploração de elevada rentabilidade, o limite percentual poderá atingir até 30% do valor das áreas arrendadas.E obrigatória a fixação do preço do arrendamento em dinheiro, estabelecida conforme os parâmetros legais. A forma de pagamento, contudo, pode ser em dinheiro ou em quantidade equivalente de frutos. E interessante apontar que o legislador parece acomodar as normas à realidade agrária brasileira, em que, na maioria dos contratos, o preço do arrendamento é fixado a partir do valor do produto a ser cultivado e existe um grande número de contratos informais. Este fenômeno encontra-se tanto nas lavouras de grãos quanto nas agroindústrias canavieiras e cítricas (GARCIA, 1996).Por último, há que se fazer menção aos prazos de reajustamento do preço do arrendamento. A lei exige que o preço no contrato passe periodicamente por um reajuste. O Decreto n. 59.566/66 no art. 16 determina que "a renda anual dos contratos de arrendamento será ajustada pelas partes contratantes, tendo como limite o estabelecido no art. 95, inciso XII, do Estatuto da Terra", e dispõe, no § 1°, que os contratos poderão "ser anualmente corrigidos a partir da data da assinatura", e no § 2°, "nos casos em que ocorrer exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais, não poderá ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato".Observa-se a destreza da lei de salvaguardar o arrendador de possíveis prejuízos decorrentes, por exemplo, da inflação que deteriora o valor da moeda e da não contabilização das benfeitorias que atrapalha a valorização do imóvel. Ao mesmo tempo, essa medida constitui um empecilho para o arrendatário realizar novos investimentos na capacidade produtiva, pois nem sempre consegue usufruir dos benefícios.
Subarrendamento
O art. 3°, § 1°, do Decreto n. 59.566/66 prevê que o subarrendamento é "o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arredamento". Neste caso, quem cede o imóvel é subarrendador e a pessoa que recebe a sublocação é o subarrendatário. O parágrafo único do art. 31 do Estatuto da Terra dita que "resolvido ou findo o contrato, extingue de pleno o direito de subarrendamento, salvo disposição convencional ou legal em contrário".Pelo art. 95, VI, ainda do Estatuto da Terra o subarrendamento só é permitido se há o consentimento do proprietário. O Decreto n. 59.566/66, no art. 31, reforça que "é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador". Esta infração contratual levará ao despejo do arrendatário, pois está entre as hipóteses que o permitem e lista o inciso V do art. 31 do Decreto. Posto que não existe uma relação de locação entre o arrendador e o subarrendatário, aquele não pode erigir ação contra este, mas pode fazê-lo contra o arrendatário.