Como proceder na desocupação de um imóvel de leilão ?

Existem muitas vantagens financeiras em processos de leilões , mas também existem suas particularidades que estão contabilizadas,sendo muito importante analisar minuciosamente os termos do edital e principalmente conferir se as condições se adequam às suas necessidades.

O recomendado é verificar inicialmente as reais condições do imóvel para saber se ele está ou não ocupado por terceiros, o que pode ser aferido por uma simples vistoria. E também descobrir qual a média de valor de um imóvel semelhante na região e comparar os preços. Em seguida apurar a existência de débitos tributários ou relativos às taxas de condomínio que possa ter sobre o imóvel e se certificar a quem caberá a responsabilidade pela quitação dessas dívidas. Se o imóvel em questão estiver ocupado (quer pelo antigo proprietário, pessoas que tenham se apoderado do bem abandonado ou mesmo por um locatário), é o arrematante quem deverá tomar as providências necessárias e custear eventual desocupação, razão pela qual sempre será de grande valia cuidadosa apreciação dos termos do edital além da obtenção de informações adicionais acerca dos possíveis ocupantes (em especial no que toca ao título da pretensa ocupação).A medida poderá ser judicial ou extrajudicial dependerá da modalidade de leilão em que o bem foi ofertado.Toda desocupação de um imóvel é assegurado por Lei e em muitos casos pode ser feita rapidamente por liminar.


Desocupação em Leilão Extrajudicial – É o tipo de leilão que tem um procedimento distinto e desburocratizado, não é realizado pelo Poder Judiciário, sendo promovido, quase sempre, por bancos, instituições financeiras, construtoras e empresas especializadas nesse segmento, financiamentos contratados, sejam eles imobiliários, de veículos ou de outros bens, deixam de ser pagos. O leilão extrajudicial é aquele no qual o imóvel vai à leilão porque o comprador se tornou inadimplente com as parcelas do financiamento imobiliário feito junto a uma Instituição Financeira. Em 99% dos casos, o financiamento é feito através da Lei 9.514/97, de Alienação Fiduciária. Nesses casos, logo após a arrematação e o registro do imóvel em nome do arrematante, caso não haja desocupação voluntária ou por acordo, a ação cabível é a de imissão na posse, pelo rito especial trazido pela própria Lei 9.514/97. Nos termos do art. 30 da referida Lei, a desocupação ocorrerá liminarmente no prazo de 60 dias. Ainda, o juiz, se entender que há perigo na demora de desocupação por qualquer razão, pode deferir a liminar de imissão na posse antes do prazo de 60 dias, conforme art. 300 e seguintes do Código de Processo Civil.



Desocupação em Leilão Judicial – O leilão judicial é aquele que tem ensejo perante o Poder Judiciário, no âmbito de um processo originado, em geral, pela cobrança de uma dívida (IPTU, condomínio, etc.), sendo seguidos os procedimentos previstos no Código de Processo Civil.

Restando esgotadas todas as possibilidades de uma composição amigável, não sobrará outra alternativa ao credor, para a satisfação de seu crédito, a não ser requerer ao juiz a realização da penhora de bens do devedor e o consequente leilão.Trata-se, portanto, de uma forma de venda de bens ao público, de sorte que o leiloeiro anuncia um dado imóvel por um preço mínimo de aquisição (estipulado por um perito) e os interessados vão oferecendo lances sucessivos e de valores crescentes, sagrando-se vencedor aquele que fizer a proposta financeiramente mais vantajosa.

No leilão judicial a desocupação é mais simples. Nestes casos já há um processo judicial em curso, no qual determinada dívida não paga levou o imóvel à execução para pagamento desta dívida. Após a arrematação e o pagamento do valor do lance vencedor, somado à comissão do leiloeiro, deve o juiz expedir o mandado de imissão na posse em favor do arrematante, trazendo celeridade à desocupação do imóvel, nos termos do art. 901, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Nestes casos,  a desocupação pode inclusive ocorrer em prazo inferior aos 60 dias do  leilão extrajudicial.


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